高級賃貸セレクション

不動産と一言で言っても、その中にもたくさんの種類があります。
住居以外でも事務所や店舗といった事業用の不動産があります。
今日はその中でも、供給は少ないですが、確実に多くのニーズがある居抜き物件の売却といったコアなお話しです。

・居抜き物件とは

居抜き物件は、前に賃貸契約を結んでいたテナントが利用していた造作・設備・什器などが残されたままの物件のことで、通常、店舗を賃貸などで借りた場合には、借主は契約を解約する場合には、自ら物件に取り付けたものは全て撤去した上で、何もない空の状態に戻すという原状回復を行って貸主に返却しなければなりません。
しかし、もし貸主の承諾が得られれば、借主は内装や設備を残したままで、後継者に引き渡すことが可能になります。このように、前の借り主が利用していた造作・設備・什器などをそのままにした状態で物件の引き渡しを行うことを、居抜きとよび、居抜きで引き渡される物件を居抜き物件といいます。

・居抜き物件のメリット

居抜きを利用するメリットとして、店舗を出したい人と店舗をやめたい人、そして家主にメリットがあります。まず、新しく店舗を出したい人のメリットとしては、初期費用を低く抑える事ができるというメリットが挙げられます。これは、開業費用が最低限の工事や設備投資で済むからで、さらに、出店までの期間を短縮できるというメリットもあります。
また、店舗をやめたい人のメリットとしては、原状回復をする必要がなくなるので、そのための工事費用が必要にならないということや、利用していた造作・設備・什器などの造作物を次の人に売却することができれば売却代金が得られるというメリットがあります。そして、退去日までの空家賃料が必要なくなる発生しなくなるといったメリットもあります。
家主側のメリットとしては、次に入居する人を見つけやすくなることや、空室リスクが減って、継続した家賃収入が期待できるというメリットがあります。

・居抜き物件のデメリット

多くのメリットがあるといわれる居抜き物件にはデメリットもあります。例えば、内装や設備ごと売却できるというメリットがある一方、内装や設備は長年使用することに劣化が起こります。事前に十分な調査などをしていなかった場合には、後継者が居抜きで入居したものの、劣化によって状態の悪くなった造作を使用し、水漏れや故障などのトラブルに繋がってしまって、せっかく居抜きで入居しても一から工事する必要が出てしまったということもあります。そこで、造作売買に関するトラブルを回避するために、事前の現地調査が必要となり、きちんとした造作譲渡契約に基づいて譲渡を受けることが大切です。
居抜き物件の中には、現テナントがまだ解約通知を出していない物件などもあります。退去を検討している借り主は、早めに居抜き物件の譲渡を行いたいという思いをもたれる場合が多く、貸主の承諾を得る前に、次の借り主を見つけようとすることが多くあります。
しかし、貸主が次の契約からは賃貸条件を見直したいという意向を示す場合もありえますので、居抜き物件は、現テナントが借りている賃貸条件をそのまま引き継げると想定して動くことはおすすめではありません。物件の最終的な賃貸条件は貸主に決定権があるますので、新しい借り主の描いていた賃貸条件と実際の賃貸条件が食い違うこともあります。貸主から居抜きの許可を得ていない未解約物件の場合に、居抜きで引渡しが受けられる保証はありません。
また、居抜き物件現場では、前の借り主の造作物の価値や代金が、客観的基準によって判断されるということはあまりありません。このことが折り合いが付かず、結局破談となってしまう原因となることが多いといえます。
それは、どうしても自身の希望や事情に基づいて価格が決められやすいためです。一方が多額の費用を払って造作物を作ったので一般的な価格での買い取りを希望しても、もう一方にとってそこまでの価値のないものであれば、双方にとって納得できる価格での取引は難しくなります。
このような点が居抜き物件のデメリットといえます。

このようなデメリットから居抜き物件を契約するリスクを極力少なくするためには、精通した不動産仲介会社が必要と言えます。
①居抜きの設備や内装の代金を中立の立場から査定できるスキル、②居抜き物件特有の契約リスクを熟知していて、オーナーへ交渉できるスキルの二つを持っている不動産やさんはそう多くありません。

居抜き物件の売却を専門に扱っているサイトがいくつかありますので、ご紹介させていただきます。
居抜きの店舗の売却なら居抜き物件サーチ

参考
居抜きの売却なら